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深圳樓市降溫,供地供房兩招齊發
2021-04-30 10:17:08
來源:第一財經
深房中協中介標準指數顯示,3月份深圳市二手房網簽量共計4869套(含自助網簽),環比2月份持續下降7.6%,同比去年3月份下滑23.6%。中原研究中心數據顯示,最新一周(4/19~4/25)業主報價跌幅榜中,深圳羅湖園嶺片區和福田區八卦嶺片區皆下降10%以上。

近期,深圳樓市有所降溫。

深房中協中介標準指數顯示,3月份深圳市二手房網簽量共計4869套(含自助網簽),環比2月份持續下降7.6%,同比去年3月份下滑23.6%。中原研究中心數據顯示,最新一周(4/19~4/25)業主報價跌幅榜中,深圳羅湖園嶺片區和福田區八卦嶺片區皆下降10%以上。

去年深圳樓市成交異?;鸨?,房價大幅上漲,但同時樓市亂象不斷。為更好地解決居民住房問題,深圳從政策端和供給端同時給樓市熄火。

2020年,深圳7·15樓市新政發布,限購限貸政策縮緊,新增“750萬豪宅線”,提高購房門檻;2021年2月8日,深圳市住建局發布了3595個住宅小區二手房指導價,房屋貸款按照指導價格進行。

同時,深圳將加大住房供應,2021年計劃供應居住土地363公頃,較2018年(109公頃)、2019年(150公頃)和2020年(293.2公頃)大幅增加。日前深圳已經有5個地區進行了調整二類居住用地動作,共調整了13塊住宅地塊。

樓市調控不斷

深圳1997.47平方公里的土地面積,僅僅是廣州的26%、北京的12%,其中深圳居住用地占全市總建設用地面積不到23%,低于國家相關標準中25%~40%的下限。但深圳容納了約1344萬常住人口,人均居住面積27.8平方,未達到國家和廣東省的最低標準線。

2020年疫情期間,上半年深圳的房子卻成為全國購房者眼中的香餑餑,其中不乏外地無“房票”的購房者涌入,一度推高深圳房價。7·15樓市新政出臺之前,據深圳中原數據研究中心數據,從過戶數據來看,2020年6月深圳二手住宅成交套數為10594套,環比上升23.9%,成為2016年4月以來首個成交套數破萬的月份。而二手房房價更是普漲,尤其是熱門小區,“一天一個價”成為普遍規律。

如何真正實現“來了就是深圳人”,讓“深圳人”都有房住,成為迫切需要解決的難題。2020年7月15日,深圳市住建局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,出臺了最嚴厲的住房調控政策,包含購房限制落戶年限、提高二手房增值稅、增加非普通住宅的價格限制等,條條精準擊中當前深圳樓市發展中存在的種種矛盾,被稱為“史上最嚴調控政策”的“新八條”出臺,引發了社會各界的討論。

2021年2月8日,深圳市住建局連出三個文件:《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》、《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》政策解讀和《深圳市房地產和城市建設發展研究中心關于發布深圳市住宅小區二手住房成交參考價格的通告》。這意味著,深圳2021年將通過建立二手住房成交參考價格發布機制,促進二手住房市場信息透明,理性交易,來落實房子是用來住的、不是用來炒的定位,此次政策也被稱為“二八新政”。

除了“新八條”和“二八新政”外,去年以來,深圳各部門還出臺多項相關政策打擊經營貸炒房、代持炒房、喝茶費等違規操作。2020年8月底,深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡在發布會上提出,深圳要把新加坡作為學習榜樣,將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。同時,深圳還有一個目標,就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。

供地、供房兩者合力

4月25日,《深圳市2021年度建設用地供應計劃》(下稱《供地計劃》)公布?!豆┑赜媱潯凤@示,今年深圳持續發力增加居住用地的供應,計劃供應363.3公頃,占計劃供應總量的32.1%,較2020年、2019年居住用地計劃供應量分別提高了24%、142%。

在居住用地上,《供地計劃》明確,今年聚焦“住有宜居”,持續增加居住用地供應。為落實“房住不炒、住有宜居”精神,緩解住房供給壓力,在去年居住用地供應高峰基礎上,通過新增供應和存量挖潛相結合,今年將持續發力增加居住用地的供應。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示,在2020年供地翻倍增長的高基數基礎上,2021年深圳供地再次增加24%,一方面貫徹了近年來深圳致力于供給側改革,從供給端放量來迎合需求的一貫思路;另一方面,也遵循了2月份自然資源部在部署“兩個集中”時提出的,2021年供地量要比“十三五”年均完成量要有所增長的思路。

李宇嘉認為,此次計劃供應居住用地363.3公頃,占計劃供應總量的32.1%,比存量建設用地中住宅用地占比(21%)明顯提高。彰顯了深圳向國際大都市看齊的調整思路,國際大都市存量建設用地中,住宅用地占比普遍超過了30%,很多在30%~40%。深圳未來邁向國際一流城市,就必須要在供地結構上做調整,滿足人口集聚對住宅及配套用地和空間的需求。

深圳中原董事總經理鄭叔倫表示,深圳樓市的問題就是供需關系的問題。以往深圳采用控制需求的辦法,精準打擊了炒房行為,這種方法見效快但持續短暫。而且如果積累的需求過大,超過了市場平衡點后,會出現報復性反彈。如今增加供應的措施,是從短期向長期過度,雖然“遠水不能解決近渴”,但這是真正緩解供需矛盾,將房地產引導至健康未來的措施。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁也表示,要解決住房問題,除增加供地之外,更需要增加供房。

宋丁解釋道,目前深圳小產權房上漲較快,而深圳對小產權房的定義是非法建筑,但是整個深圳小產權房的面積有接近4億平方米。如何利用好這類存量房產來緩解供需矛盾,是政府需要考慮的另一個重點問題。

而對于在政策和供應雙加強的環境下,深圳樓市未來走勢,宋丁表示,深圳二手房指導價格出來后,由于部分熱門區域市場價格和政府指導價格相差較大,近期市場成交量應該會出現一定下滑。但深圳需求仍十分旺盛,預計下半年,尤其是在金九銀十的時期,成交量還是會有不錯的表現。

責編: 鄭艷群

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