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又一座城市下狠手!史上最嚴樓市調控,還首次提出限購
2021-06-04 10:49:59
來源:鳳凰網財經
紹興首提限購,新政明確,紹興市區(越城、柯橋、上虞)范圍內,以家庭(夫妻雙方及未成年子女)為單位擁有3套及以上住房的戶籍居民不能再買新商品房。

6月3日,浙江省紹興市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關于進一步促進紹興市房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱“通知”),紹興業內人士將之稱為史上最嚴樓市調控政策“紹四條”。作為5月9日發布的《關于進一步促進紹興市房地產市場平穩健康發展的通知》的落實細則,通知的核心關鍵詞是:限售升級、區域限購。

紹興首提限購,新政明確,紹興市區(越城、柯橋、上虞)范圍內,以家庭(夫妻雙方及未成年子女)為單位擁有3套及以上住房的戶籍居民不能再買新商品房。

此外,限售政策加碼。從目前新房、二手房從限售2年提高到3年,以網簽時間為標準。這相當于變相增加投資客的持有成本。有購房者推算,按照目前一般樓盤交房速度在2年,辦理房產證一般1年,加上3年等待,新房持有時間達到6年左右。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,紹興調控背后深層次原因在于房價在5月又創新高,政策出臺具有積極的導向。本地戶籍居民家庭限購一套,但外地戶籍沒有社保也可以購買一套,但兩者二手房均不限購,這要求后續要防范二手房等領域出現炒作現象;限售政策則提及了3年限售期,有助于抑制短線炒作等沖動。

環滬環杭“虹吸”效應

紹興并非個案,浙江多個三四線城市房地產市場過熱。隨著滬杭調控收緊,紹興的“虹吸效應”加劇,房價一路走高。綜合第三方機構統計數據,開年至今,紹興房價均價已經漲了2000元/平方米。作為長三角核心城市和杭紹都市區的副中心城市,紹興房地產市場熱度不減。

業內人士指出,新政針對購房者降低門檻有利于降低紹興城市“入戶門檻”,避免樓市被熱錢炒高。如果三四次城市房價地價沒有跟一線城市拉開明顯差距,過高的房價勢必阻礙外來人口的進入,反過來阻礙城市發展。

杭州雙贏置業機構總經理、浙大房地產研究中心高級研究員、紹興市房地產業協會專家委員會主任章惠芳認為調控效果在實施一段時間后會有所體現,她指出,三四線城市尤其是縣級城市房地產的客戶是以本地客戶為主,一旦限購對樓市影響還是很大的。如果市場看跌,需求立馬就會萎縮。中小城市板塊往往此消彼長,關鍵還看人口有否實質性增長。

此前人口增長過慢的城市,即便新房火爆,二手房也不溫不火,個別板塊二手房成交周期長;但在預期看漲的背景下,很多房東不急著出售,掛牌價會虛高。這導致中小城市的房地產流動性變弱。

反觀近期越來越多房企投資三四線城市,就是看中這些都市圈內城市的人口流入潛力與項目開發的利潤空間。“以紹興為例,其實項目利潤率比杭州等一二線城市好多了,尤其以前限價相對不嚴,銷售又比較火爆;如今新政出臺,房子去化周期變長的話,后續影響就會慢慢出來。”章惠芳說。目前,紹興新受讓的住宅用地,房企申請預售證時,多層洋房地上主體結構一半以上,小高層地上主體結構三分之一以上,高層地上主體結構四分之一以上。這對開發商的能力提出了很高條件,對那些中小房企和資金鏈不健康的房企進行了限制。此外,“限房價、限地價、定品質、競配建”政策也開始在新出讓土地中體現。

嚴躍進進而指出,這一輪三四線城市的熱,主要是東部沿海城市,人口流入大,購房者資金充足的,樓市容易火爆。因此這些城市也在密切關注市場動向,及時發現問題與調控。

供需關系平衡被打破的市場

近幾年,浙江部分三四線城市人口流入加速,加上房企戰略下沉,從2016年至今,5年來紹興房價實現了翻番,房價均價從1萬出頭漲到如今的2.6萬元/平方米。易居研究院數據顯示,相比一年前,紹興一手房供求關系更趨緊張。今年5月,紹興一手房供應在16萬平方米、供應套數1364套;去年同期,供應量為25萬平方米,供應套數2013套。需求上卻產生了巨大反差。2020年5月,紹興一手房成交21萬平方米,成交套數1635套;到了2021年5月,紹興一手房成交32萬平方米,成交了2604套。很顯然,2021年5月的紹興供小于求,已打破去年同期供求平衡的關系,供求比從1.17下落至0.52。

更進一步看,這種平衡被打破,是從今年2月開始的。2021年2月,紹興一手房供應突然從1月的19萬平方米下滑至7000多平方米,只有38套新增供應;與此同時,當月成交面積與套數持續上漲。

市場供求關系被打破后,紹興房價呈現爬坡上漲態勢。一年來,紹興一手房成交均價從2.2萬元/平方米變成2.6萬元/平方米。

5月28日,浙江省約談了湖州、紹興和麗水。這三個城市的土拍市場持續火熱。2021年1-5月,在全省土地出讓金排名榜單中,紹興排名第五、湖州排名第八、麗水排名第十。后續湖州與麗水會否跟進調控?嚴躍進認為,浙江省屬于今年調控比較積極的城市,相關調控思路也值得全國其他省份或城市的學習。

三四線城市調控加碼邏輯

上海中原地產市場分析師盧文曦提醒到,三四線城市聯動明顯,比如紹興與寧波,最近三四線城市的土地市場也很熱。這種熱度相當部分是非純粹自住意愿引發的。三四線城市自身市場容量可能不象一二線城市那么好。投資力量介入過多引起價格虛高,一旦這些小城市遇到市場回落,接盤的人少,下降幅度也是比較大的,不利于市場平穩發展。所以按照紹興的城市等級,這個時候啟動限購,說明調控力度蠻大。

“紹興房價肯定有壓力,2.2萬元/平方米的價格一下子漲到2.5萬元/平方米,而且今年過年后的幾個月漲得特別明顯,調控壓力大。而且必須是像限購或者限貸,然后加上限售,這種舉措可能是立竿見影的。”盧文曦認為,通過限購限貸給樓市降熱度,是最直截了當的,也是見效最快的。

值得一提的是,三四線城市樓市過熱的同時,中西部、東北部三四線城市并沒有出現同樣的情況。一方面東部沿海的一二線城市從2020年下半年起房價已經進入上升通道,市場熱度上升,現階段進入核心城市加碼調控穩房價階段。而東部沿海的三四線城市更多是從今年年初開始跟隨上漲的。另一方面,核心城市集中土拍的背景下,房企擔心拿不到足夠的地,布局進一步下沉推漲三四線城市地價,進而促進住宅銷售的價格上漲,比如湖州、紹興這樣的城市在前幾個月土拍都比較熱。

同策研究院高級分析師李霄霄指出,從政府調控來看,三四線城市調控政策整體寬松,甚至部分三四線城市并沒有出臺限購政策,這也為市場活躍提供了比較溫和的環境。但從另一方面來看,三四線城市本就面臨需求支撐有限的問題,如果政策過度收緊,對市場沖擊過大反而不利于穩市場的目標。以紹興為例,5月、6月連續兩度收緊調控政策,但在需求限制方面的政策力度相比一二線城市依然比較溫和。

責編: 鄭艷群

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關鍵詞: 紹興 樓市 調控 限購

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