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馮侖首談SOHO中國收購案:黑石永遠是在“找差”
2021-06-21 14:36:51
來源:鳳凰網財經
每個企業的能力,成本管控的能力不一樣。比如說,有一塊地,按照大家的看法來說,每平米的成本到 1 萬塊錢就沒法賺錢,但它企業規模大,它的供應鏈更好,它的采購,它所有的成本,可能都比一般房企要低,于是八九千塊錢就能做下來,他還是有錢賺。

問:前些天,黑石向 SOHO 發了要約,要收購 SOHO 中國 91% 的股份。您怎么看,黑石收購 SOHO 的邏輯是什么?

馮叔:這件事情,過去幾個月,其實一直有媒體在報道。這項合作,應該也經歷很長時間了。

大家關心黑石為什么要投資。它是一家美國的 PE 機構??赡艽蠹也惶私?,其實這家機構對房地產是情有獨鐘的,它的基金,大部分都是投房地產的。

它投房地產時,有一個方法就是去買那些在資本市場的估值低于資產估值的公司。比如說,一家地產公司,現在的市值是 1000 億,但是它的物業價值,可能有 2000 億,它就有可能成為黑石投資的目標。

也就是說,黑石永遠是在「找差」,這二者差距越大,股票市值和資產的價格的差異越大,他們就越認為是投資的好機會。

投資的方法也特別簡單,買股票,這比一棟一棟買物業要簡單。

買完了以后,就兩個方向。

這種金融機構投資物業,它要算現金流回報。所以,一個方向,是把每一個物業能掙錢的地方都給擠出來,提高它的效率。比如說對出租有一些調整,樓層、空間重新規劃,然后提升出租的比例、租金,等等,這些工作,我們叫做「擰毛巾」,「擰毛巾」的事兒,它會做的。

另外一個方向,當然還要做交易。因為它是金融性的投資,它也是一個基金,所以在未來它的交易方向也可能是把其中的一些物業拿來賣掉。

由于股票市值和資產價格的差比較大,「擰毛巾」以后估值會更高。假定說這個資產包里有 10 棟樓,10 棟樓的價格和股票價格的差可能是一倍,「擰毛巾」以后差就變成兩倍了,于是它賣掉 5 棟樓就結束了,剩下的都是賺的,對黑石來說,這種方法也是一個投資方式。

在美國,黑石曾買過的最大的一個資產包是一個 390 億美金的資產包,是從上市的 REITs 手里買的。

所以我覺得,黑石作為在房地產行業帶有金融性的一個基金,他們的投資方法是很聰明的方法。當然,對中國的房地產行業來說,了解這些方法,也有利于我們在后開發時代把寫字樓、出租物業,以及一些其它業態做得更好。有機會和這些基金做一些合作,在后開發時代,將會是一種比較常見的現象,所以也不必太詫異,也不必太過關注這件事情。

問:我們看到一個現象,有一些房企熱衷于拿高價地。甚至有一些咋算都虧本的高價地,還是有房企搶著要。為什么房企不賺錢也要拿地?

馮叔:房企拿地,是一個階段,一個階段的。如果說他拿 10 塊地都不賺錢,那他腦子就「進水」了,但是,如果拿 9 塊賺錢,還有 1 塊地不賺錢,他腦子肯定沒有進水,腦子里還是有「油」的。

也就是說,他在算公司整體的賬??赡苁寝D型期需要這個產品,所以拿一塊看上去不賺錢的地;也可能是因為某一個合作,財務壓力也不在自己這,比如小股操盤,大家一起;也可能他有低成本的資金,但是外人并不知道,比如說,我看到有些公司跟央企合作,一塊兒拿地。大家算財務成本,民營企業可能按照 8%、10% 計算,而央企給他做一個股東借款,或者其它的幫助,財務成本可能只有 6%,甚至更低,這不就有錢賺了?而這些東西,外人有時候是看不到的。

當然,還有一個方面,每個企業的能力,成本管控的能力不一樣。比如說,有一塊地,按照大家的看法來說,每平米的成本到 1 萬塊錢就沒法賺錢,但它企業規模大,它的供應鏈更好,它的采購,它所有的成本,可能都比一般房企要低,于是八九千塊錢就能做下來,他還是有錢賺。

所以,我覺得,不用為「商家算不過來賬還要拿地」操心。這就相當于我們不要去管別人生不生孩子。人家都拿了結婚證,生不生孩子,他自己一定有辦法,哪怕不能夠正常地生,他還可以去做輔助生育,他總會有辦法來解決這個事。

我認為商家算賬,會算得非常精細,不僅是算大家都知道的賬,還算他自己的賬,而他自己這個賬,外人有時候是不知道的。我相信,如果他拿 9 塊地都賺錢,有 1 塊不賺錢,很可能是我們認為他不賺錢,實際上,他自己內部開會的時候,一定算過這個帳,也是賺錢的。只是這個賺錢的邏輯和方法,是我們暫時不知道的,等兩年以后我們就知道了,就知道原來他還有一種方法降低成本,包括財務成本、原料采購的成本,以及到這個時候市場的變化,比如限價限購的一些政策也許還有一些微調,這都可能給他帶來賺錢的空間。所以,我覺得不用擔心買地人賺不賺錢的事。

問:您最近在直播中好幾次提到《房奴》這本書。您為什么會看這本書?

馮叔:我做房地產,也研究國外的情況?!阜颗惯@件事,說遠一點,從工業革命那時候起,就一直有。在工業革命原始積累的時候,血汗工廠的工人住的條件特別差。

這一直是個社會問題,住房是社會公平的一個標志,我也很關注年輕人的住房問題。

「房奴」這個說法,很長一段時間,國內也有很多人在講,于是就買了這本書來看看。其實,跟房子有關的書,很多我們都會看一看。

《房奴》帶給我的啟發是,解決住房這個問題,有兩方面的抓手,政府提供公共政策,提供一些基本的住房,另外也在于個人怎樣打理自己的人生。

比如說你在上海買套房 1000 萬,一種辦法是成為房奴,湊了幾百萬的首付,然后開始供房,弄得兩口子生活都很緊張。你也可以換個方法,租房子,租房實際上很自由啊,從浦東去浦西也好,從上海到杭州也好,說走就走,對吧?一下子你就生活放松很多,否則你辛辛苦苦工作 40 年,房子是歸你了,可是 70 年也快到期了。所以是不是房奴不完全取決于社會,也在于個人。

責編: 鄭艷群

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